La location meublée en LMNP est un outil d'exception qui concerne plus généralement les personnes suivantes :
• les personnes souhaitant compléter leurs revenus de retraite ;
• les personnes peu fiscalisées (tranche marginale d'imposition faible ou avec une faible imposition) et qui souhaitent se constituer un patrimoine avec un effort d'épargne raisonnable ;
• les personnes souhaitant récupérer la TVA pour la placer ou réaliser un investissement avantageux ;
• les personnes souhaitant bénéficier d'un complément de revenus garanti non fiscalisés pendant une longue période ;
• ou les personnes qui, à la suite d'un héritage, souhaitent placer en toute sécurité leur capital.
L'investisseur peut être une personne physique ou morale soumise à l'impôt sur le revenu, une SARL de famille soumise à l'IR ou une EUR ; en revanche, pas de SCI.
Le premier investissement peut être relativement faible. Au-delà d'un investissement de 450 000€, il faudra déterminer un nouveau cadre fiscal : le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir.
Nous recommandons d'ailleurs de financer l'opération par un prêt à 100%. En effet, les intérêts d'emprunts étant déductibles, il faudra retirer l'économie d'impôt réalisée grâce à la déductibilité pour calculer le coût réel de l'emprunt. Techniquement, la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est définie par opposition à la qualité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le statut de LMNP est reconnu aux personnes louant des logements meublés qui génèrent moins de 23 000€ (total des loyers courus HT) et moins de 50% de leur revenu global. Les professions non compatibles avec le statut (les professions libérales réglementées, les médecins, les chirurgiens dentistes, les notaires, les avocats, les experts comptables...) rencontrent un obstacle car la qualité de commerçant (et donc le statut de LMNP/LMP) est incompatible avec l'exercice de leur activité principale.
Plusieurs solutions existent pour contourner cette incompatibilité : demander une dérogation auprès du Conseil de l'Ordre, créer une société en assurant la gérance par une personne non soumise à une incompatibilité ou faire exercer l'activité par le conjoint non soumis à l'une des interdictions citées ci-dessus.
Récupération de la TVA :
Un des avantages majeurs d'un investissement réalisé en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement : logement neuf) destiné à la location meublée est de récupérer, sous certaines conditions, la TVA à 19,6% sur l'ensemble du bien immobilier acquis.
Pour pouvoir récupérer la TVA sur le montant du bien immobilier acquis, les conditions suivantes doivent être réunies:
• le logement est neuf (VEFA) et situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée. Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%) ;
• l'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un gestionnaire offrant à ses hôtes la possibilité de profiter d'au moins trois des quatre services suivants : accueil et gardiennage, nettoyage quotidien des locaux, petit déjeuner et fourniture du linge de maison ;
• la durée d'amortissement de la TVA étant de 20 ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d'amortissement se verrait dans l'obligation de restituer au Fisc la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d'années restant. Mieux vaut donc prévoir une revente sur le long terme pour ne pas perdre une partie de cet avantage fiscal ;
• la TVA sur les loyers : la récupération de la TVA sur l'investissement (19,6%) vient en contrepartie de l'imposition sur les loyers (5,5%). La déclaration et la récupération de TVA s'effectuent via une déclaration annuelle CA 12.
Garantie des loyers :
La location meublée s'effectue via un bail commercial qui est généralement ferme et définitif pour un délai de 9 ou 11 ans garantissant ainsi les loyers pendant toute la durée du bail.
Non imposition des loyers :
Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs et d'échapper ainsi à toute fiscalité sur les loyers pendant une très longue durée.
Bénéfices Industriels et Commerciaux :
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas dans la catégorie des Revenus Fonciers car le loueur est considéré par l'administration fiscale comme un commerçant.
Les BIC ont la caractéristique d'être des revenus professionnels imposés à l'impôt sur le revenu et non pas à l'impôt sur les sociétés.
Il faut distinguer les BIC professionnels et les BIC non professionnels. Les " BIC non professionnels " ne sont pas imputables sur le revenu global mais ils sont en revanche imputables sur les revenus de même nature de l'année de leur constitution et des six années suivantes.
Le Loueur en meublé non professionnel optera pour le régime réel simplifié et complètera chaque année une déclaration 2031 pour déclarer son résultat.
Nous conseillons de mandater un expert-comptable qui se chargera de ces obligations.
Récupération des charges et des amortissements :
Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs :
• amortissement linéaire de 100% du bien immobilier HT hors valeur terrain sur une durée comprise entre 20 et 40 ans, c'est-à-dire à raison d'environ 3,3% par an soit par exemple une annuité de 2 666 € pour un montant de 80 000 € HT d'immobilier amorti sur 30 ans ;
• amortissement linéaire de 100% du mobilier sur une durée comprise entre 5 et 10 ans c'est-à-dire à raison d'environ 14% par an, soit par exemple une annuité de 428€ pour un montant de 3 000 € de mobilier amorti sur 7 ans ;
• déduction des frais d'acquisition (frais notariales, hypothécaires, intercalaires et bancaires) pouvant être étalés sur 5 ans au maximum par fraction égale. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice ;
• déduction des intérêts d'emprunts liés à l'acquisition ;
• déduction des charges de propriété et de copropriété ;
• déduction des dépenses d'entretien et de réparation ;
• déduction des charges de gestion éventuelles (comptable...) ;
• déduction de la taxe professionnelle ;
• déduction de la taxe foncière.
Les amortissements ne seront pris en compte fiscalement que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne pourront donc pas contribuer à générer un déficit. En outre, les amortissements non comptabilisés seront imputables ultérieurement sans limitation de durée.
Grâce à ce principe de différé d'amortissement, le loueur échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt.
Il pourra ainsi récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
Taxe foncière :
Les loueurs en meublé de locaux d'habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun. (Exonération de cette taxe pendant 2 ans si achat en VEFA)
Contribution sur les revenus locatifs :
Elle n'est pas due car la location est soumise à TVA.
Caractéristiques des logements de location meublés :
Deux conditions doivent donc être simultanément réunies :
- la location doit porter sur des locaux d'habitation (espace nuit, espace cuisine, espace salle de bain) ;
- le logement doit être simultanément meublé pour être " habitable "(lit, table, chaises, ....).
Ces caractéristiques sont tout à fait compatibles avec les résidences étudiantes, les résidences aux personnes âgées, les résidences de services, les résidences d'affaire.
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