Le meublé professionnel: L M P

Il faut disposer ou acquérir un ensemble immobilier qui génère 23 000 € HT de revenus locatifs par an issus du LMP, ce qui correspond à un patrimoine de 500 000 €environ.

Le bien immobilier dont vous faites l'acquisition doit, obligatoirement, dépendre d'une résidence qui offre au moins trois des quatre services suivants :

• accueil et gardiennage,
• petit déjeuner,
• fourniture du linge de maison,
• entretien des parties privatives.

• L'état vous rembourse la TVA du bien investi.
• Vous déduirez de vos revenus toutes les charges liées à la location.
• Vous déduirez les intérêts d'emprunt.
• Vous déduirez les charges sociales payées.
• Vous amortirez sur 30 ans l'achat immobilier.
• Vous amortirez sur 5 ans le mobilier.

Vous pourrez, sous certaines conditions, être exonérés de l'I.S.F.

• Le remboursement de la TVA peut vous servir d'apport personnel (19,60%) dans le financement ou comme bon semble.
• Par le jeu des déductions et des amortissements, vous serez donc en déficit fiscal.
• Vous accumulerez les déficits au fil des années.
• Lorsque vous serez en bénéfice, vous pourrez puiser dans le stock des déficits accumulés.
• En conséquence, vous ne serez pas imposables sur les recettes engendrées..

Vos revenus seront donc exonérés d'impôts pendant 20 à 30 ans suivant le mode de financement.

La location en meublé de chambres ou d‘appartements est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriel et Commerciaux).

Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc.).

Le locataire doit bénéficier des meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.

• Forte défiscalisation en première année d'exploitation (possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies)
• Possibilité de récupération de la TVA de l'investissement
• Loyers perçus selon bail de 9 ans minimum
• Imputation du déficit BIC (hors amortissements) sur le revenu global
• Imputation des amortissements "stockés" sur les revenus ultérieurs de l'activité
• Possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire
• Produit procurant un complément de revenus défiscalisés pendant la période d'amortissement et de remboursement de l'emprunt
• Constitution d'un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL)

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes :

• qui réalisent plus de 23 000 €hors taxes de recettes annuelles ;
• et qui sont inscrites en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce.

En cas d'exercice en société, les 23 000 € HT de recettes s'apprécient non pas au niveau de l'entreprise, mais au prorata des parts détenues par le ou les associés dans les bénéfices sociaux.

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées :

• pour la totalité des produits retirés de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables par l'administration ;
• lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € HT/an en ce qui concerne les produits de la location habituelle (à la journée, à la semaine ou au mois) à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).

La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité recettes - dépenses).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d'après les critès;res ordinaires que les loueurs soient professionnels ou non.

- Si le loueur, personne physique, perçoit au plus 76 300 €, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).

Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, au montant des recettes, d'un abattement directement imputé sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

Mais les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.

- Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 76 300 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au-delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Cette condition soulève parfois certaines difficultés, notamment lorsque l'investisseur exerce àtitre principal une profession réglementée (notaires, avocats, expert-comptable …) qui lui interdit toute activité commerciale.

Dans ces cas, il est possible au conjoint d'exercer l'activité dans le cadre d'une SARL ou d'une EURL mais il est surtout préférable de demander et d'obtenir une dérogation de la part de l'ordre qui régit la profession réglementée en lui exposant qu'il s'agit d'une activité destinée à la constitution ou à la gestion d'un patrimoine personnel.

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC les charges liées à l'activité de loueur en meublé professionnel (charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d'emprunt …).

Le montant des amortissements comptabilisés des biens loués ne peut excéder, au titre d'un même exercice, la différence entre le montant de l'ensemble des loyers acquis et le montant de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissements exclue au titre d'un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l'annuité normale, ou après la durée d'utilisation, dans le respect de la limitation.

La limitation des amortissements est appliquée exercice par exercice, en prenant en compte l'ensemble des loyers et charges afférentes à tous les biens amortissables loués.

Le bénéfice est rapporté au revenu global.

En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu (au titre des BIC selon les règles ci-dessus exposées) sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'intéressé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.

Les déficits à l'exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles définies ci-dessus sont imputables sur le revenu global.

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont généralement exonérées de TVA.

Seules sont imposables :

• les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
• les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés ;
• les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées et les villages résidentiels de tourisme sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique ;
• les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie comme les maisons de retraite, les résidences étudiantes … ;
• les locations de locaux consentis par bail commercial à l'exploitant d'un établissement désigné ci-dessus;

Elle est de 5,5% pour la fourniture de logement meublé ou garni et au taux qui leur est propre pour les autres prestations fournies selon les catégories d'établissements.

Les plus values professionnelles réalisées dans le cadre d'une activié commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel à compter du 1er janvier 2006, sont exonérées totalement :

• lorsque la moyenne des recettes HT réalisées au cours des 2 années civiles précédent l'exercice de réalisation de la plus value n'excède pas 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement (LMP) et 90 000 € pour les entreprises de prestations de service.
• et lorsque l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans.

Les exploitants dont les recettes excèdent les sommes ci-dessus sans dépasser respectivement 350 000 € et 126 000 € bénéficient d'une exonération partielle dégressive.

Les LMP sont exclus de l'ISF si les locations produisent plus de 23 000 €/an de recettes hors taxes et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.