La loi Girardin |
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Cette loi du 21 juillet 2003 met en œuvre un dispositif fiscal pour combler le déficit du parc locatif dans les DOM-TOM.
Elle remplace la précédente loi PAUL et concerne les immeubles dont les travaux débutèrent après le 23 juillet 2003.
Une réduction d'impôts de 40 ou 50% du montant de votre investissement est étalée sur 5 ans outre les majorations liées au secteur géographique ou à la source d'énergie (voir ci-dessous).
Il existe deux formes d'investissement, soit en secteur "libre", soit en secteur "intermédiaire"
Pour les logements du secteur " INTERMEDIAIRE " dont les loyers sont plafonnés et les locataires soumis à des conditions de ressources, le taux de réduction de l'impôts est de 50% du prix de la surface défiscalisable.
Dans le secteur " LIBRE ", le taux est de 40% et la réduction est également étalée sur 5 ans.
Votre acquisition doit être destinée à la location nue et affectée à titre de résidence principale , et ce pour une durée de 5 ans en secteur libre, et de 6 ans en secteur intermédiaire.
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Avantage fiscal |
L'impact fiscal est intéressant sur 5 années consécutives compte tenu qu'il s'agit d'une réduction d'impôts. Cependant, il est impératif de mesurer les conditions de sortie du dispositif GIRARDIN. La revente à terme de l'investissement est alors primordiale.
Les fondamentaux de l'immobilier devront déterminer votre choix de l'investissement. Il faudra également s'assurer de la qualité du bien acquis, des conditions de location sur place et du secteur locatif choisi.
En conclusion, c'est un excellent placement de défiscalisation, mais un investissement à réaliser avec précautions.
La loi du Ministre BRIGITTE GIRARDIN est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d'une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement.
La loi GIRARDIN en vigueur depuis juillet 2003 est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.
Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. En plus de la réduction du montant de l'impôt sur le revenu, de nombreuses déductions viennent en diminution du revenu imposable.
Cette loi est applicable à toutes les constructions neuves dans les DOM-TOM - art 199 du CGI
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Investissements directs par acquisition d'un bien neuf en Martinique ou en Guadeloupe |
Le gouvernement propose une réduction directe du montant de l'impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.
Trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser :
- l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer,
- l'acheteur loue le bien sans plafonds,
- l'acheteur habite le logement.
1 / Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite " plafonnée "
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le locatif intermédiaire. (art 199 undecies)
En louant le bien en locatif intermédiaire, le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2 233 € TTC / m2 de surface défiscalisable (Publication de la D.G.I du 7 février 2008), autrement dit :
- la réduction d'impôt est de 50% du prix de la surface défiscalisable x 2 233 € TTC
- la surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)
Exemple : Soit un appartement de 53,39 m2 de surface habitable et 14 m2 de terrasse couverte, pour un prix de 140 000 euros.
En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 m2+ 14 m2 = 67,39 m2 de surface défiscalisable
67,39 m2 x 2 233 € = 150 481€.
150 481 € x 50% = 75 241 € sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 15 048 € par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ainsi si un contribuable doit s'acquitter de 15 000 € d'impôts, grâce à la réduction GIRARDIN, son impôt final sera anéanti.
2 / Le taux de défiscalisation est de 40% en secteur libre
La défiscalisation bénéficie d'un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.
La réduction d'impôts est de 40% du prix de la surface défiscalisable x 2 233 € TTC
Exemple : Soit un appartement de 53,39 m2 de surface habitable et 14 m2 de terrasse, pour un prix de 140 000 €.
En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 m2 + 14 m2 = 67,39 m2 de surface défiscalisable
67,39 m2 X 2 233 € = 150 481 €.
150 481 € x 40% = 60 192 € sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 12 038 € par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ainsi si un contribuable doit s'acquitter de 13 000 € d'impôts, grâce à la réduction Girardin,
son impôt sera de 13 000 - 12 038 = 962 €.
3 / L'acquisition est affectée à l'habitation principale du propriétaire
La loi GIRARDIN permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l'habitation principale du propriétaire.
Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2 233 € TTC/ m2 de surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte sur 10 ans.
Le propriétaire prend l'engagement d'occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins en sachant qu' aucun aménagement n'est possible pendant cette durée.
Exemple: Un appartement F3 de 53,39 m2, une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix total d'acquisition de 140 000 €.
La défiscalisation sera de :
53,39 + 14 = 67,39 m2 de surface défiscalisable
67,39 x 2 233 = 150 481 €
136 397 x 25% = 37 620 € sur dix ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 3 762 € par an pendant 10 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ainsi si un contribuable doit s'acquitter de 4 000€ d'impôts, grâce à la réduction GIRARDIN, son impôt final sera anéanti.
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Majorations de la réduction d'impôts |
Outre les calculs de réduction d'impôts détaillée ci-dessus (40 et 50%), votre investissement peut bénéficier d'une majoration de ladite réduction dans les deux cas suivants:
- + 10% si le bien immobilier se trouve en secteur géographique classé "Zone Urbaine Sensible" ;
- + 4% si le bien est équipé d'énergie renouvelable (chauffe-eau solaire par exemple).
Déductions supplémentaires
Des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers.
Déductions des charges sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs font l'objet d'une déduction forfaitaire de 40% représentant l'ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus bruts locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (Art 32 CGI).
Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l'autre option, le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d'impôts, pratiquer une déduction qui représente :
- les frais de gestion autres que les frais de procès, de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble ;
- les frais d'assurances autres que les primes d'assurance pour les loyers impayés.
Les primes d'assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d'assurance prévoit la garantie d'autres risques (incendie, dégât des eaux, détérioration, protection juridique), la fraction de la prime d'assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n'est pas le cas en cas de package.
En général, les frais de gestion sont d'environ 8% auxquels vous pourrez rajouter 4 % pour l'assurance dite loyers impayés, vacance locative, détérioration, protection juridique.
Déductions de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l'acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l'acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexes à cette taxe. Par contre, en Polynésie française, l'exonération de l'impôt foncier est portée à 5 années, puis réduite de 50 % les 3 années suivantes. C'est le cas de Tahiti.
Ne sont pas déductibles les taxes d'urbanisme, la TVA et les droits d'enregistrement.
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Intérêts d'emprunt |
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d'emprunt : frais de constitution de dossier, frais d'inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d'assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.
La revente des biens défiscalisés crée un marché de l'ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n'ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au moins sur la base des prix d'acquisition.
La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu'en 2016.
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