Monuments historiques

Le contribuable doit payer plus de 30 000 € d'impôts et être dans une tranche marginale d'imposition de 40 %.

Ce régime fiscal a créé un dispositif donnant la possibilité aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location, de déduire de leurs revenus le déficit total qui résulte des travaux de restauration et les intérêts d'emprunt.

Les immeubles doivent être classés Monuments Historiques ou à l'inventaire.

Sont concernés aussi les immeubles qui font partie du patrimoine national ayant fait l'objet d'un agrément ministériel.

Les immeubles peuvent faire l'objet d'une location.

• Déduction des revenus fonciers en ce qui concerne les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration des logements,
• Déction des frais occasionnés par la démolition et les modifications qui résultent d'un plan de sauvegarde,
• Déduction totale des intérêts d'emprunt,
• Déduction des travaux de restauration, d'entretien ou de réparation,
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés,
• Déficit foncier, y compris la part provenant des intérêts d'emprunt, qui est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable,
• Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,
• Exonération des droits de succession sous réserves d'une convention signée avec le ministère de la culture et celui des finances,
• Constitution d'un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus) transmissible à ses héritiers (sans droit de succession sous conditions). Le montage est très complexe et doit faire l'objet d'une rigueur absolue.

• Article 156-1-3° Code Général des Impôts.
• Classement des immeubles monuments historiques art L621-1 à L621-24.
• Classement sur l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques art L621-25 à L621-29.

Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire (le classement ou l'inscription ont des effets communs d'un point de vue fiscal) :

• immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Directeur des services fiscaux du département.
• immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.

A noter : Le classement et l'inscription ne portent en fait qu'exceptionnellement sur la totalité du bien. Le plus souvent, ces procédures ne touchent que certaines parties extérieures de l'édifice (toiture, façade) et/ou certains éléments intérieurs (escaliers, salle, cheminée, ...).

En cas de classement partiel, l'administration a précisé que si le classement ou l'inscription à l'inventaire supplémentaire n'est pas limité à des éléments isolés ou dissociables de l'ensemble immobilier, mais vise à la protection de l'ensemble architectural, il y a lieu de prendre en considération la totalité des charges sans distinguer suivant qu'elles concernent ou non les parties classées ou inscrites.

Les règles applicables sont celles prévues pour la détermination des revenus fonciers :

• le propriétaire peut donc imputer la totalité des charges foncières qu'il supporte sur le montant des loyers ; (Texte de référence : article 156-i-3° du CGI),
• les travaux de restauration, d'entretien ou de réparation peuvent être intégralement déduits des revenus de l'année de leur paiement. Mais, par exception aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit foncier, y compris la part provenant des intérêts d'emprunt, est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable.
• Si le propriétaire a reçu une subvention de l'Administration des Affaires Culturelles, celle-ci doit être ajoutée aux recettes de l'année au cours de laquelle elle a été perçue.

Les travaux de rénovation distincts et dissociables des travaux concernant les éléments classés d'un immeuble, ne sont pas déductibles du revenu global (ils sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun).

Les charges foncières se rapportant à la partie réservée au propriétaire sont imputables sur le revenu global. Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.

En cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global.

Il y a possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI)

L'avantage fiscal a été étendu depuis le 1er janvier 1995, aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières (SCI) familiales. Cela résulte de l'article 72 de la loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier du 8 août 1994 (article 795-A du code général des impôts).

Il faut que les revenus de la société soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La société doit être constituée uniquement en ligne directe ou entre frères et sœurs, leurs conjoints et, le cas échéant, les enfants de ces différentes personnes. Les parts doivent rester la propriété de ces personnes ou de leurs descendants. L'entrée dans la société d'une personne n'ayant pas le degré de parenté voulu entraînera la déchéance du régime d'exonération.

La SCI doit détenir les immeubles historiques en pleine propriété, les gérer, ainsi dans le cas échéant, détenir également les meubles qui s'y rattachent. Elle peut détenir d'autres biens. Dans ce cas, l'exonération des parts ne s'appliquera qu'à concurrence de leur valeur nette correspondant aux monuments historiques. Il faut, comme en matière de détention directe, que la société ait conclu une convention avec les ministères de la culture et des finances. Le donataire, le légataire ou l'héritier doit s'engager à adhérer à cette convention.

Par ailleurs, pour que l'exonération soit accordée, le donateur ou le défunt doit avoir détenu les parts, au jour de la transmission à titre gratuit :

• pendant plus de deux ans, en cas d'acquisition ou de souscription à titre onéreux,
• et pendant cinq ans, en cas d'acquisition à titre gratuit, si la transmission avait été exonérée.

En revanche, aucune durée minimale de détention n'est prévue si l'acquisition a été placée sous le régime de droit commun de mutation à titre gratuit.

Le bénéficiaire de la transmission doit s'engager à conserver les parts pendant cinq ans. A l'expiration de ce délai, l'exonération deviendra définitive. Il pourra, à son tour, transmettre ses parts à titre gratuit, en franchise de droits, à un membre du cercle familial de la SCI.

Le non respect de cette condition entraînera le rappel des droits exonérés.

• Elle intervient lors de la transmission du bien (même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément. Ceci est soumis à la condition de signature par les héritiers ou légataires d'une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés.
• Elle est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 5 ans.