L'acquisition via une société civile immobilière (S.C.I.) peut s'avérer
être un montage opportun dans certaines circonstances
seulement. Certains investisseurs optent pour cette forme d'acquisition
en espérant réduire les coûts et faciliter la transmission
patrimoniale.
Ils tendent à voir dans la S.C.I., une S.C.P.I. Si le montage sociétal
présente d'indéniables avantages, il convient d'attirer l'attention
de l'investisseur sur un certain nombre de points qui tendent à " assombrir
le tableau ". Aussi allons nous exposer les sujétions
qu'implique le choix sociétal (§I), avant d'appréhender les différents
avantages qu'offre la société (§II)
I - Le cadre juridique de l'investissement immobilier
via une S.C.I.
La S.C.I. comme toutes les sociétés de droit, sont soumises à un certain
nombre de règles expressément disposées par le
législateur. Ces règles concernent la constitution (1), la gestion (2),
la cession des parts et la dissolution (4) de la S.C.I. Nous
verrons que le dispositif de Robien est également applicable aux investissements
opérés via une S.C.I. de Robien (3).
1. La constitution de la S.C.I.
Les sociétés civiles immobilières sont nombreuses et répondent à des objectifs
différents. Seuls les S.C.I. de location ou de
gestion patrimoniale seront étudiées. Leur objet est la gestion, la location
d'immeuble bâti ou non bâti dont elles sont devenues
propriétaires, par suite d'apport, d'achat ou de construction.
Les immeubles apportés à la S.C.I. peuvent être mis gratuitement à la
disposition des associés ou être loués. La location devra
être non meublée car cela constituerait une activité commerciale en principe
incompatible avec le caractère civil de la société.
La vente des immeubles n'entre pas dans l'objet de ces sociétés. Elle
demeure possible à condition de rester exceptionnelle à
défaut de quoi la société perdrait son caractère civil là encore et serait
taxée à l'impôt sur les sociétés.
Les articles 1845 à 1870 du Code civil issus de la loi du 04/01/1978 dispose
des règles applicables à la S.C.I. au stade de sa
formation et de sa gestion.
S'agissant des règles relatives à la constitution de la société, la loi
n'impose aucun capital social minimum pour la S.C.I. car la
responsabilité des associés confère une garantie suffisante (cf ; infra).
La prudence invite cependant à la constitution d'un capital surtout lorsqu'une
cession de parts est envisagée à terme. En effet,
au moment de la cession des parts sociales, la plus value sera calculée
par la différence entre le prix de cession et la valeur de
souscription. Il est donc recommandé de fixer le capital social de la
S.C.I. à un montant maximum pour couvrir le prix et les frais
de l'acquisition. Aucune disposition n'est prévue s'agissant de la libération
de ce capital. En pratique, les premières libérations
vont correspondre aux mises initiales des associés. Par la suite, une
fois que les emprunts sont remboursés le capital est
libéré progressivement par affectation des bénéfices disponibles. Ce montage
va trouver toute son efficacité lors de la cession
des parts. La plus value sera réduite puisque la valeur de souscription
du capital correspond enfin à la valeur d'acquisition de
l'immeuble acheté par la S.C.I.
La S.C.I. doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés
à défaut de quoi elle sera requalifiée en " Société en
participation à objet civil " et par la même soumise aux dispositions
des articles 1871 et suivant du Code civil.
2. Les règles de gestion
S'agissant des règles de gestion l'article 1846 C.civ. dispose de la gérance
de la société. Le nombre de gérants n'est pas limité,
ce qu'implique que tous les associés peuvent être gérants.
La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non,
nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct,
soit par une décision des associés.
Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode
d'organisation de la gérance.
Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision
des associés représentant plus de la moitié des
parts sociales.
Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les
associés lors de la désignation, les gérants sont réputés
nommés pour la durée de la société.
Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de
gérant, tout associé peut demander au président du
tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de
réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs
gérants (art. 1846 C.civ.).
Dans les rapports avec les tiers, le gérant va agir au nom et pour le
compte de la Société. Il est le représentant légal de la société
propriétaire de l'immeuble. Ceci procède des dispositions de l'article
1848 C.civ.Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir
tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.
S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf
le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une
opération avant qu'elle ne soit conclue.
Le tout, à défaut des dispositions des statuts sur le mode d'administration
(art. 1848 C.civ.).
La responsabilité de la Société engagée par le gérant. Pour tous les actes
entrant dans l'objet social. Les clauses statutaires
visant à réduire les pouvoirs du gérant et par la même sa responsabilité,
sont inopposables aux tiers. Il résulte des conséquences
de cette règle que le moyen le plus efficace de réduire les pouvoirs et
par la même la responsabilité du gérant sera de réduire au
maximum l'objet social de la société.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les
actes entrant dans l'objet social.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs
prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par
un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers,
à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables
aux tiers. (art. 1849 C.civ.)
Malgré cela, la responsabilité du gérant reste très étendue.
Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers
les tiers, soit des infractions aux lois et règlements,
soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.
Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité
est solidaire à l'égard des tiers et des associés. Toutefois,
dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive
de chacun dans la réparation du dommage. (art. 1850
C.civ.)
Le Code civil laisse la liberté aux associés de déterminer dans les statuts
les actes que le gérant pourra accomplir seul et ceux
pour lesquels ce même gérant aura besoin de l'autorisation des autres
associés. A défaut de limitation dans les statuts, le gérant
peut accomplir tous les actes de gestion (bien entendu au sens strict,
c'est-à-dire des actes ayant pour objet la conservation et
l'administration du patrimoine aux fins de conserver la valeur de ce dernier
et de le faire fructifier) que commande l'intérêt de la
société. A contrario, tous les actes de gestion non dictés par l'intérêt
de la société requièrent en principe une décision collective
des associés, d'où une certaine inertie dans la gestion de la S.C.I.
Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes
de gestion que demande l'intérêt de la société. (Art.
1848 al.1er C.civ.)
Les décisions collectives seront adoptées selon des conditions de forme
et de majorité disposées aux articles 1852 et suivant du
Code civil :
Les décisions qui excèdent les pouvoirs les pouvoirs reconnus aux gérants
sont prises selon les dispositions statutaires ou, en
l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés. (Art. 1852
C.civ.)
Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts
peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une
consultation écrite. (Art. 1853 C.civ.)
Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés
exprimé dans un acte. (Art. 1854 C.civ.)
Les associés sont également responsables dans une certaine mesure des
dettes de gestion de la société. Les associés sont
responsables des engagements sociaux au-delà du seul montant de leur part.
les associés répondent indéfiniment des dettes de
la société sur leur patrimoine personnel pour une fraction de la dette
mais sans limitation du montant sans pouvoir se départir
en invoquant la meilleure solvabilité des autres associés. On parle alors
de responsabilité indéfinie, personnelle et conjointe
disposée à l'article 1857 du Code civil.
A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales
à proportion de leur part dans le capital social à la
date d'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.
L'associé qui n'apporte que son industrie est tenu comme celui dont la
participation dans le capital social est la plus faible. (art.
1857 C.civ.)
Exemple : La gestion de la S.C.I. génère un passif évalué à 300 000 E.
Monsieur X n'a apporté que 10% du capital de la S.C.I. fixé par les statuts
à 10 000 E
Il sera redevable de 10% du passif soit 30 000 Ealors même que son apport
n'était limité qu'à 1 000 E.
La responsabilité des associés d'une S.C.P.I. est plus étendue que celle
des associés d'une Société à responsabilité limitée.
Cette responsabilité des associés revêt un caractère subsidiaire, en ce
sens que le patrimoine de la société devra être discuté
préalablement à celui des associés. Ce n'est que si le patrimoine social
s'avère insuffisant qu'ils complèteront l'apurement du
passif en discutant le patrimoine des associés. Ainsi l'article 1858 du
Code civil dispose :
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre
un associé qu'après avoir préalablement et
vainement poursuivi la personne morale. (art.1858 C.civ.)
Afin de mettre le créancier en mesure d'exercer des poursuites contre
les associés, la loi prévoit que la Société a l'obligation de
tenir un registre paraphé par le représentant légal et portant les nom,
prénom, domicile des associés, la quote-part des droits
sociaux dont chacun est titulaire enfin les nom et prénom, domicile des
éventuels cessionnaires et la date des cessions de parts.
Il est cependant important de noter que l'ouverture d'une procédure de
redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre des
associés.
En théorie, les S.C.I. ne sont pas tenues au respect rigoureux des règles
de comptabilité. Les seules sujétions en ce domaine vont découler des
articles 1855 et 1856 du Code civil.
Les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication
des livres et des documents sociaux, et de poser par
écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu
par écrit dans le délai d'un mois. (Art. 1855 C. civ.).
Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de
leur gestion aux associés. Cette reddition de compte
doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société
au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant
l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues
ou prévues.
Une simple comptabilité suffira pour satisfaire aux exigences induites
par les dispositions relatives à l'information des associés et
permettra la détermination rigoureuse des revenus fonciers, assiette de
l'imposition. Bien que limitée, cette comptabilité ne doit
pas, pour autant, être négligée car elle peut engager la responsabilité
des associés.
Après avoir déterminé les règles de droits des sociétés applicables aux
Sociétés civiles immobilières, il convient d'appréhender
l'application du régime de Robien s'agissant de l'imposition des revenus
fonciers générés par l'activité de la société.
3. L'imposition des revenus fonciers de la S.C.I. dans le cadre
de l'investissement de Robien
En cas d'investissement réalisé par l'intermédiaire d'une S.C.I. Chaque
associé peut opter pour le bénéfice de l'amortissement de
Robien.
Outre les conditions légalement disposées pour l'investissement en direct,
le législateur a prévu des sujétions supplémentaires
s'agissant de l'investissement via une S.C.I.
La Société qui donne en location des immeubles dont elle est propriétaire
doit, chaque année, avant le 1er Mars, souscrire la
déclaration n° 2072 des revenus fonciers. Chaque associé portera dans
sa propre déclaration des revenus la quote-part qui lui
revient dans les résultats de la Société. La déclaration de revenu doit
être opérée grâce au formulaire 2044 spécial.
L'associé doit prendre l'engagement de conserver les parts de S.C.I. jusqu'à
l'expiration de l'engagement de location de neuf ans
pris par la Société. Cet engagement doit être joint à la déclaration des
revenus de l'année au cours de laquelle les parts ont été
souscrites ou acquises (où celle de l'année d'acquisition ou d'achèvement
du logement si elle est postérieure).
Les associés doivent aussi déposer leurs parts sur un compte spécial de
la Société dans les trente jours suivant la date limite de
dépôt de la déclaration des revenus concernée.
L'attestation annuelle fournie par la Société doit être jointe aux déclarations
souscrites pendant la période d'application du
régime.
Il est important de noter que la S.C.I. peut donner à bail le bien immobilier
à l'un des associés. Cet associé locataire sera alors
exclu du bénéfice de l'amortissement disposé par le régime de Robien.
Il devra déclarer ses revenus fonciers en application du
régime de droit commun. Les autres associés continueront de bénéficier
du régime de faveur fiscal (art. 31-I h 2° al 3 C.G.I.).
Les dispositions du présent h s'appliquent dans les mêmes conditions lorsque
l'immeuble est la propriété d'une société non
soumise à l'impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts
s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à
l'expiration de la durée de neuf ans mentionnée au troisième alinéa et
au premier. Si un logement dont la Société est propriétaire
est loué à l'un des associés ou à un autre membre du foyer fiscal d'un
associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction
au titre de l'amortissement. (Art. 31-I h 2° al 3 C.G.I.)
La limite de 10 700 E d'imputation du déficit foncier sera apprécié au
niveau de chaque associé n'appartenant pas au même
foyer fiscal et non pas au niveau de la déclaration de résultat de la
Société.
4. La cession de parts de S.C.I. et la dissolution
L'associé peut souhaiter céder ses parts ou se retirer de la Société.
Ces deux opérations doivent être accomplies en conformité
avec un dispositif codifié aux articles 1861 à 1868 du Code civil pour
la cession et 1869 à 1870-1 du même Code pour le
retrait.
La Société civile immobilière est une Société de personnes, aussi les
règles de cession des parts sociales peuvent apparaître
rigoureuses. En effet, l'associé souhaitant céder ses parts à un tiers
doit soumettre à l'agrément préalable des autres Sociétés
son projet de cession. (Art. 1861 du C. civ.)
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les
associés.
Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à
une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il puisse être
accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions
consenties à des associés ou au conjoint de l'un
d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises
à agrément les cessions consenties à des ascendants ou
descendants du cédant.
Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément,
à la société et à chacun des associés. Il est notifié qu'à la société
quand les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par les gérants.
Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions
faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être
valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant
acquis date certaine autrement que par le décès du
cédant. (Art. 1861 C.civ.)
Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois
à compter de la dernière des notifications prévues au
troisième alinéa de l'article 1861, l'agrément à la cession est réputé
acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le
même délai, la dissolution anticipée de la société.
Dans ce dernier cas, le cédant peut rendre caduque cette décision en faisant
connaître qu'il renonce à la cession dans le délai
d'un mois à compter de ladite décision. (Art. 1863 C.civ.)
Les autres associés destinataires du projet de cession disposent d'un
droit de préemption. Si l'offre du cédant intéresse
plusieurs associés, ceux-ci seront réputés acquéreur à proportion de la
quote-part du capital qu'ils détiennent déjà (Art. 1862
al.1er C.civ.).
Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d'acquérir, ils sont,
sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à
proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement. (Art.
1862 al.1er C.civ.)
Si aucun associé n'exerce son droit de préemption, la Société ne doit
pas rester une " prison " pour ses associés aussi le
législateur a prévu des moyens de droit permettant à l'associé cédant
de se dégager de ses obligations.
Ainsi la Société peut dans certains cas se porter elle-même acquéreur
des parts cédées. Elle devra alors les annuler et réduire
d'autant le montant du capital social. Elle peut également faire acquérir
ces parts sociales par un tiers désigné en Assemblée
Générale des associés (Art. 1862 al.2C.civ.).
Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir
les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres
associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société
peut également procéder au rachat des parts en vue de leur
annulation (Art. 1862 al.2 C.civ.).
La cession des parts de S.C.I. s'analyse comme une cession de créance
aussi le dispositif de l'article 1690 du Code Civil est
applicable. Le cédant devra donc signifier la cession de ses parts à la
Société pour que cette cession soit opposable aux tiers (Art.
1865 C.civ.).
La cession des parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est
rendue opposable à la société dans les formes prévues à
l'article 1960 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les
registres de la société.
Elle n'est pas opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités
et après publication (Art. 1865 C.civ.).
Il est important de noter que dans le cadre d'une cession à des tiers,
le cédant reste responsable du passif social existant au jour
de son départ mais ne sera pas responsable du passif né après son départ.
Le cessionnaire des parts peut cependant modifier
cette règle qui n'est pas d'ordre public et étendre la responsabilité
du cédant par une clause de garantie de passif.
Le Code civil prévoit un important dispositif s'agissant du retrait d'un
associé. Ce droit de retrait tant à assouplir le recours au
montage sociétal. L'accord préalable doit être obtenu par l'associé retrayant
sauf dans le cas du retrait judiciaire. Le dispositif est
codifié aux articles 1869 et suivant du Code civil.
Ainsi l'article 1969 sus visé dispose :
Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement
ou partiellement de la société, dans les conditions
prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une
décision unanime des autres associés. Ce retrait peut
également être autorisé juste pour justes motifs par une décision de justice.
A moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3ème alinéa),
l'associé qui se retire a droit au remboursement de la
valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément
à l'article 1843-4 (Art. 1869 C.civ.)
Par le retrait, l'associé décide de reprendre ses apports ce qui doit
conduire la Société à réduire d'autant son capital. Dans
l'hypothèse d'un désaccord sur la valeur des droits, un expert pourra
intervenir afin de fixer la valeur réelle des parts du
retrayant. La valeur des parts doit être fixée à la date où s'effectue
le transfert de propriété. Dans l'hypothèse du retrait, les
créanciers sociaux ne sont pas lésés par cette opération compte tenu du
fait que le retrayant reste tenu du passif social
antérieur à l'opération de retrait dans les mêmes conditions que l'associé
qui cède ses parts. L'associé qui se retire reste tenu
des dettes sociales devenues exigibles avant son retrait. Il n'est plus
responsable des dettes contractées avant la date à laquelle
son départ est devenu opposable aux tiers mais qui n'étaient pas encore
exigibles à cette date. Quant au nouvel associé, il ne
devra répondre que des dettes dont l'exigibilité sont apparues après la
publication de la cession.
On rappellera que l'associé cédant ou retrayant peut ne pas être entièrement
libéré notamment lorsqu'il se sera porté garant
personnel des engagements de la Société.
La dissolution de la S.C.I. peut avoir plusieurs causes conformes au droit
commun des sociétés :
- L'arrivée du terme fixé par les statuts et l'absence de prolongation
;
- L'extinction de l'objet social ;
- L'accord des associés pour une dissolution amiable anticipée ;
- La dissolution judiciaire pour juste motif.
La dissolution de la Société a pour effet d'entraîner sa liquidation conformément
aux dispositions de l'article 1844-8 du Code civil.
La dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus
à l'article 1844-4 et au troisième alinéa de l'article
1844-5. Elle n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après sa publication.
Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans
le silence de ceux-ci il, est nommé par les associés
ou, si les associés n'ont pu procéder à cette nomination, par décision
de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes
conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers
qu'à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers
ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une
irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du
liquidateur dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.
La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation
jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.
Si la clôture de la liquidation n'est pas intervenue dans un délai de
trois ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout
intéressé peut saisir le tribunal, qui fait procéder à la liquidation
ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement (Art. 1844-8
C.civ.).
La liquidation est l'ensemble des opérations qui, après dissolution d'une
société, ont pour objet la réalisation des éléments d'actif
et le paiement des créanciers sociaux en vue de procéder au partage entre
les associés de l'actif net subsistant ; le boni de
liquidation.
Pendant toute la période de liquidation ce sera un liquidateur qui assurera
la gestion de la Société. Ce liquidateur sera choisi
parmi les associés ou un tiers.
Au terme de la liquidation peut intervenir le partage qui fixe la part
de chaque associé sur l'actif restant, après extinction du passif
social. Les associés peuvent cependant ne pas provoquer le partage et
rester dans l'indivision (Cf.supra : art. 1844-9 al.4 C.civ.).
L'acte portant dissolution de la Société doit être soumis à la formalité
de l'enregistrement dans le mois de sa date selon l'article
635,1-5° du Code général des impôts.
Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date
:
[...]
5° Les actes constatant la formation, la prorogation, la transformation
ou la dissolution d'une société, l'augmentation,
l'amortissement ou la réduction de son capital (Art. 635,1-5° C.G.I.).
Lorsqu'elle ne s'accompagne d'aucune transmission de biens meubles ou
immeubles, la dissolution est enregistrée moyennant le
paiement d'un droit fixe de 230 E porté à 375 E à compter du 1er Janvier
2006 (Art. 811,2° C.G.I.).
Sont enregistrées au droit fixe de 375 E porté à 500 E pour les sociétés
ayant un capital d'au moins 225 000 E :
[...]
2° Les actes de dissolution de sociétés qui ne portent aucune transmission
de biens meubles ou immeubles entre les associés
ou autres personnes (Art. 811,2° C.G.I.).
L'acte de partage doit, lui aussi être enregistré dans le délai d'un mois
à compter de sa date selon l'article 635,1-7° du C.G.I.
Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date
:
[...]
7° Les actes constatant un partage de biens à quelque titre que ce soit.
(Art. 635,1-7° C.G.I.)
Le partage de la Société civile non passible de l'impôt sur les sociétés
donne ouverture à un droit de 1% porté à 1,10% à
compter du 1er Janvier 2006, sur les acquêts sociaux répartis entre les
associés. Les acquêts sociaux sont les biens qui ont été
acquis ou créés par la Société, les choses fongibles qui lui ont été apportées
(notamment le numéraire), ainsi que les biens de
toute nature ayant fait l'objet d'un apport à titre onéreux.
Lorsqu'un bien constitutif d'un corps certain ayant été apporté à titre
pur et simple à la société est attribué, dans le cadre du
partage à l'associé apporteur (ou à un héritier ou donataire de ce dernier),
celui-ci est censé n'avoir jamais cessé d'en être
propriétaire et aucune imposition n'est encourue.
Toutefois, la reprise par l'apporteur initial d'un immeuble entraîne la
perception de la taxe de publicité foncière de 0,60% à
laquelle s'ajoute un prélèvement global de 2,5% ce qui porte à 0,615%
l'imposition (0,715% à compter du 1er Janvier 2006).
Lorsque le bien est attribué, lors du partage, à un associé autre que
l'apporteur ou ses héritiers ou donataires, le droit de vente
est normalement applicable. L'administration fiscale admet cependant de
faire bénéficier l'opération du droit de partage de 1%
(1,10% à compter du 1er Janvier 2006) lorsque le bien se trouvait, lors
de l'apport, en indivision entre des cohéritiers qui ont
constitué la Société.
La dissolution de la S.C.I. est finalement considérée comme une cessation
d'entreprise. Elle entraîne donc l'imposition immédiate
des bénéfices non encore taxés ainsi que la taxation de l'ensemble des
plus-values dégagées par la cession ou l'attribution aux
associés des éléments de l'actif.
Dans le cas d'une S.C.I. de gestion, Société de personnes, l'imposition
des résultats et des plus-values latentes est établie, comme pendant la
vie de la Société, au nom de chaque associé pour la part correspondant
à ses droits. Les modalités d'imposition sont les mêmes que celles qui
régissent l'imposition des résultats et des plus values réalisées pendant
le fonctionnement de la Société. En ce qui concerne les plus-values sur
les éléments d'actif social restant à la clôture de la liquidation, elles
sont normalement égales à la différence entre la valeur réelle des biens
à cette date et leur valeur d'acquisition par la Société. Cependant, afin
d'éviter une double taxation de la plus-value pour les associés de S.C.I.
ayant acheté leurs parts en cours de Société, la fraction de la plus-value
imposable en leur nom est calculée par rapport à la valeur qui avaient
les biens au jour de l'acquisition des parts et non par rapport à leur
valeur d'acquisition par la Société.
Nous venons d'étudier les règles applicables à l'investissement
immobilier accompli dans le cadre d'une S.C.I. aussi convient il
d'appréhender l'importance du montage sociétal dans une gestion patrimonial
avisé.
II - Intérêt de la S.C.I. dans le cadre d'une
gestion patrimoniale avisée
La pratique révèle tout l'intérêt de la S.C.I. Il s'agit
d'un outil privilégié pour la stratégie matrimoniale (1), la transmission
anticipée
du patrimoine familial ou la transmission successorale (2). En dehors
de tels objectifs, le montage sociétal révèle ses limites (3).
1. La S.C.I. dans la stratégie matrimoniale
Deux époux peuvent seuls ou avec d'autres personnes, être associés d'une
S.C.I. ceci est expressément disposé à l'article
1832-1 du Code civil.
Même s'ils n'emploient que des biens de communauté pour les apports à
une société ou pour l'acquisition de parts sociales,
deux époux seuls ou avec d'autres personnes peuvent être associés dans
une même société et participer ensemble ou non à la
gestion sociale.
Les avantages et libéralités résultant d'un contrat de société entre époux
ne peuvent être annulés parce qu'ils constitueraient
des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par
un acte authentique. (Art. 1832-1 C.civ.)
La création d'une S.C.I. peut être envisagée entre conjoints comme moyen
de modifier le régime applicable aux biens qu'ils
possèdent, sans avoir, pour le reste, à changer de régime matrimonial.
La S.C.I. va permettre de soustraire le bien immobilier aux
règles définies par le régime matrimonial pour le soumettre aux règles
que les époux auront eux même défini dans les statuts de
la Société.
Chaque époux va pouvoir apporter à la S.C.I. l'immeuble acquis dans le
cadre d'un investissement locatif qui lui était propre. Il sera
personnellement associé de la Société puisque cette qualité est réservée
à celui qui fait l'apport. La rédaction des statuts de la
S.C.I. devra faire apparaître l'origine du bien apporté.
Chaque époux peut apporter à la S.C.I. des biens de la communauté matrimoniale
sous la réserve de l'article 1424 du Code civil.
Ce dernier dispose de la nécessité de la concertation des époux lors de
la constitution de l'apport.
Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever des droits
réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations
dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables
et les meubles corporels dont l'aliénation est
soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les
capitaux provenant de telles opérations. (Art. 1424 C.civ.)
L'époux qui apportera le bien aura, en principe, seul la qualité d'associé
mais la valeur pécuniaire des parts restera un bien
commun.
L'époux qui envisage de procéder à l'apport en S.C.I. de bien de la communauté
doit en tout état de cause en informer son
conjoint et justifier de cette information dans l'acte d'apport en vertu
de l'article 1832-2 du Code civil. A cette occasion le conjoint
pourra s'il le souhaite revendiquer la qualité d'associer pour un nombre
de parts égal à la moitié.
Un époux ne peut, sous la sanction prévue à l'article 1427, employer des
biens communs pour faire un apport à une société ou
acquérir des parts sociales non négociables sans que son conjoint en ait
été averti et sans qu'il en soit justifié dans l'acte.
La qualité d'associé est reconnue à celui des époux qui fait l'apport
ou réalise l'acquisition.
La qualité d'associé est également reconnue, pour la moitié des parts
souscrites ou acquises, au conjoint qui a notifié à la société
son intention d'être personnellement associé. Lorsqu'il notifie son intention
lors de l'apport ou de l'acquisition, l'acceptation ou
l'agrément des associés vaut pour les deux époux. Si cette notification
est postérieure à l'apport ou à l'acquisition, les clauses
d'agrément prévues à cet effet par les statuts sont opposables au conjoint
; lors de la délibération sur l'agrément, l'époux associé
ne participe pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte pour
le calcul du quorum et de la majorité.
Les dispositions du présent article ne sont applicables que dans les sociétés
dont les parts ne sont pas négociables et seulement
jusqu'à dissolution de la communauté. (Art. 1832-2 C.civ.)
Le droit de revendication de la qualité d'associé peut être exercé jusqu'à
la dissolution de la communauté matrimoniale. Si les
statuts de la Société disposent d'un agrément pour l'entrée de nouveaux
associés, la revendication lors de l'apport dispense
l'époux exerçant le droit de revendication de demander un agrément, l'agrément
des deux époux valant pour deux.
En revanche, l'agrément de l'époux sera nécessaire si sa revendication
a lieu ultérieurement.
Le défaut d'information du conjoint entraîne, sauf ratification par ce
dernier, la nullité de l'apport. L'action en nullité connaît
un délai de prescription de 2 ans à compter de la connaissance de l'acte
et un délai de péremption de 2 ans à compter de la
dissolution de la communauté matrimoniale. (Art. 1427 C.civ.)
Si l'un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l'autre,
à moins qu'il n'ait ratifié l'acte, peut en demander
l'annulation.
L'action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir
du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir
jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté.
(Art. 1427 C.civ.)
La S.C.I. est également un excellent outil de transmission du patrimoine
familial.
2. La S.C.I. comme outils de transmission patrimoniale
La détention du patrimoine immobilier à travers une S.C.I. permet dans
de très nombreuses circonstances d'optimiser la
transmission du patrimoine du vivant de l'investisseur à ses descendants.
En effet, la dématérialisation du bien en parts sociales
n'est pas étrangère à cette optimisation.
La S.C.I. va optimiser la fiscalité liée aux donations. Le montage sociétal
va permettre de profiter à plein des abattements et
de pratiquer une décote sur la valeur du patrimoine transmis. Les donations
donnent lieu au paiement de la taxe de publicité
foncière de 0,60% majorée du prélèvement de 2,50% (et, à compter du 1er
Janvier 2006, d'une taxe de 0,1%), qui s'ajoute aux
droits de donation.
La transmission des parts de S.C.I. peut faire l'objet des abattements
prévus pour les donations réalisées tous les 10 ans en
faveur des enfants et petits-enfants de l'investisseur porteur des parts.
Grâce au montage sociétal il est, en effet, plus aisé de
respecter les seuils de 50 000 E par parent et par enfant (30 000 E pour
les petits-enfants) disposé par l'article 779 du Code
général des impôts.
I - Pour la perception des droits de mutation à titre gratuit, il est
effectué un abattement :
a) de 76 000 E sur la part du conjoint survivant pour les mutations à
titre gratuit entre vifs consenties par actes passés à
compter du 1er Janvier 2002 et pour les successions ouvertes à compter
de cette date ;
b) de 50 000 E sur la part de chacun des ascendants et sur la part de
chacun des enfants vivants ou représentés.
Entre les représentants des enfants précédés, cet abattement se divise
d'après les règles de la dévolution légale.
En cas de donation, les enfants décédés du donateur sont, pour l'application
de l'abattement, représentés par leurs descendants
donataires dans les conditions prévues par le code civil en matière de
représentation successorale. (Art. 779, I C.G.I.)
Le simple fait qu'un patrimoine immobilier soit détenu à travers une S.C.I.
permet d'opérer une décote sur la valeur de ce
patrimoine. La valeur vénale des parts est toujours inférieure à la valeur
vénale de l'immeuble ramenée au nombre de parts.
Pour les Sociétés à caractère familial, une décote d'au minimum 10% peut
généralement être pratiquée pour tenir compte de
l'absence de marché et de l'existence de clauses d'agrément limitant la
liberté de cession.
Lorsqu'il existe un marché significatif des parts sociales (dans le cadre
des grandes S.C.I. aux nombreux associés par exemple), la valeur vénale
peut être dégagée à partir du prix moyen auquel s'effectuent les transactions
sur les parts.
Dans le cadre d'une gestion patrimoniale avisée, les parents souhaitant
transmettre leur bien peuvent donc constituer une S.C.I.
à laquelle ils apporteront leur immeuble. Ils donneront ensuite à leurs
enfants des parts de cette Société. Les enfants n'auront
dès lors un droit de regard sur la gestion que dans le cadre des prérogatives
des associés.
La création de S.C.I. peut, dans l'absolue être combiné avec la technique
du démembrement de propriété, les parents conservant
l'usufruit et les enfants accédant à des parts représentatives de la seule
nue-propriété. Cette technique bien que fort utile en
certaines circonstances peut s'avérer dangereuse en certaines circonstances
peut s'avérer dangereuse en pratique. Elle est de
plus inconciliable avec le régime d'imposition de Robien des revenus fonciers
générés par la S.C.I.
Le dernier avantage offert par la S.C.I., sur le plan de la transmission
du vivant, reste la possibilité pour l'investisseur d'impliquer
ses descendants dans la gestion du patrimoine familial.
La S.C.I. constitue un bon outil de transmission successorale. Elle permet
d'assurer la préservation de l'unité du patrimoine
familial. Elle écarte le risque que ferait courir une indivision entre
héritiers.
Elle facilite le partage de la succession dans la mesure où il est plus
aisé de partager les parts de société que l'immeuble luimême
ou même plusieurs immeubles lorsque ceux-ci sont de consistance et de
valeur différentes.
En matière de droit de succession elle va permettre de diminuer la valeur
du bien transmis par le jeu de la décote (Cf. ; supra). La
transmission des parts de S.C.I. permettra finalement de différer le paiement
des droits de succession mais uniquement si les
parts de la Société auront fait l'objet d'un démembrement de propriété.
Barème d'évaluation fiscale pour l'usufruit et la nue-propriété pour les
transmissions effectuées à compter du 1er Janvier 2004 :
Age de l'usufruitier au jour du démembrement de propriété Valeur
de l'usufruit Valeur
de la nue-propriété
- de 21 ans 90
% 10
%
- de 31 ans 80
% 20
%
- de 41 ans 70
% 30
%
- de 51 ans
60 % 40
%
- de 61 ans
50 % 50
%
- de 71 ans
40 % 60
%
- de 81 ans
30 % 70
%
- de 91 ans 20
% 80
%
+ de 91 ans
10 % 90
%
3. Les limites du montage sociétal pour l'investissement de Robien
La S.C.I. révèle son efficacité lorsque l'investisseur anticipe une transmission
patrimoniale. Si tel n'est pas son souci, le montage
sociétal ne présente que peu d'intérêt. Il sera d'autant moins opportun
de créer une S.C.I. lorsque l'investisseur ne dispose pas
d'un patrimoine immobilier important.
Lors de la création de la S.C.I., la souscription du capital social est
susceptible d'engendrer une difficulté dans à plus ou moins
longue échéance. En effet, le droit des sociétés civiles n'imposant aucun
minimum de souscription, la plus-value lors de la cession
des parts ou de l'immeuble sera d'autant plus importante que ce capital
statutaire sera faible.
La répartition des parts dans les statuts peut s'avérer également hasardeuse,
surtout si l'on compte parmi les associés, des
personnes étrangères à la famille de l'investisseur.
La gestion de la S.C.I. peut susciter quelques difficultés compte tenu
des règles de majorité imposées pour la prise de certaines
décisions concernant le bien social.
La S.C.I. familiale peut être l'origine de divergences de point de vue
et par la même de querelles familiales naissantes (de celles
qui surgissent lors du règlement des successions).
Plus prosaïquement, l'inertie qu'implique les règles de gestion de la
S.C.I. ainsi que le coût susceptible d'être généré par leur mise
en application, tend à réduire la rentabilité de l'investissement.
La valeur du bien se déprécie à hauteur de 10% par rapport à un bien similaire
détenu directement par une personne physique.
Enfin, les règles de responsabilité des associés obligent ceux-ci à un
très haut degré de confiance. Les actes passés par un
associé entraînant des conséquences financières vont obliger les autres
associés conjointement et indéfiniment. Les clauses
limitatives de responsabilité ne se révèlent que d'un très faible secours
en pratique.
|
